Urteile und Recht zu Wohnung, Haus und Garten (ohne Gewähr) Stand: 28.06.2008

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Mietrecht seit dem Jahr 2000:

- Mieterhöhung nur noch bis 20% möglich je 3-Jahres-Zeitraum.

- Kündigungsfristen für Mieter verkürzt (Wohndauer > 8 Jahre = Kündigungsfrist 6 Monate, der Vermieter ist an 12-Monatsfrist gebunden).

- Der Mietenspiegel muss vorrangig zur Festlegung der Miete herangezogen werden.

- Hinterbliebene können den Mietvertrag übernehmen. Vorraussetzung: Sie haben mit dem Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" gelebt.

- Bei den Wuchermieten (Mietsteigerung > 20%) wird die Unterscheidung zwischen Alt- und Neubauten aufgehoben.

- Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung: Der Mieter ist 3 Jahre (bei angespannter Wohnungslage 10 Jahre) vor Kündigung geschützt. Der Vermieter darf aber kündigen, wenn er dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anbietet und die Umzugskosten übernimmt.

Seit 1. September 2001 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten:

Die Neuregelungen gelten auch für bestehende Mietverträge, sofern in ihnen nicht konkret Gegenteiliges vereinbart worden ist. Hier die Änderungen:

- Die Kappungsgrenze wird gesenkt. Derzeit kann der Vermieter die Miete in drei Jahren um 30 Prozent erhöhen - Obergrenze bleibt immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Vor allem mit Blick auf einkommensschwache Mieter in Ballungsgebieten wird die Kappungsgrenze auf einheitlich 20 Prozent abgesenkt werden.

- Die Kündigungsfristen werden verkürzt. Bislang waren es maximal zwölf Monate für Mieter und Vermieter. Für die Mieter gelten künftig generell drei Monate, für den Vermieter bis zu neun Monate. Damit soll den Mietern berufliche Mobilität erleichtert werden, aber auch ein kurzfristiger Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim.

- Das Vergleichsmietenverfahren soll gestärkt werden: Dazu ist der "qualifizierte Mietspiegel" vorgesehen, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wird. Er muss von der Gemeinde und den Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern anerkannt werden.

- Das Recht, nach dem Tode des Mieters den Mietvertrag fortzusetzen, wird über Ehegatten und Familienangehörige ausgedehnt werden. Künftig werden auch Personen einbezogen, die mit dem Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" leben - das sind auch gleichgeschlechtliche Paare.

- Rechte für Behinderte werden erstmals ins Mietrecht aufgenommen. Sie können bei "berechtigtem Interesse" vom Vermieter die Genehmigung für bauliche Veränderungen auf eigene Kosten verlangen. Auch der Rückbau muss finanziell vom Mieter getragen werden.

- Die Betriebskosten sollen transparenter werden. Nach der Mietrechtsreform werden die Betriebskosten verbrauchsabhängig abgerechnet (wenn nichts anderes vereinbart ist). Das soll energiebewusstes Verhalten belohnen und zugleich die Umwelt schonen. Vermieter dürfen vom 1.9.2001 an Nachforderungen für Heizkosten nur noch in den ersten zwölf Monaten nach dem Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode erheben. Demnach können Vermieter derzeit noch nach Jahren Nebenkosten abrechnen und Nachforderungen stellen. Die Neuregelung gilt erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden.

- Die Kosten für Modernisierung kann der Vermieter auf die Mieter in Höhe von elf Prozent abwälzen (zunächst waren neun Prozent im Gespräch). Die Modernisierung des Wohnraums diene der Erhaltung der Wohnqualität, sei ökonomisch und ökologisch sinnvoll, heißt es zur Begründung. Aus Gründen des Umweltschutzes werden künftig alle Modernisierungsmaßnahmen, die zur "nachhaltigen Einsparung von Energie aller Art" führen, umlagefähig sein.

- Die Möglichkeit, Kapitalkostensteigerungen auf die Miete umzulegen, wird gestrichen. Dies sei kompliziert und passe nicht in das System der Vergleichsmieten.

- Für die Modernisierungskündigung des Vermieters werden die Anforderungen gesenkt. Er muss zu künftig zwar schon drei Monate (bisher zwei) vor Beginn der Bauarbeiten informieren, aber dafür weniger verbindlich.

Nebenkosten - nicht alles ist erlaubt !

- Neumieter müssen erst ab dem Einzugstag zahlen, nicht für die gesamte Abrechnungsperiode.

- Erbschaftssteuern dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.

- Heizung: Wartungskosten dürfen 5% der gesamten Brennstoffkosten nicht übersteigen.

- Reparaturen sind keine Nebenkosten!

- Hausreinigung unzulässig, wenn die Mieter das Treppenhaus selbst putzen.

- Gartenpflege meist unzulässig, weil Gartennutzung oft verboten wird oder nur für untere Mieter vorgesehen ist.

Wird die Berechnung der Miethöhe auf Grundlage der Wohnfläche vorgenommen, dann ist die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ausschlaggebend. Dieses Urteil fällte das Landgericht Zweibrücken unter dem Aktenzeichen 2 S 1/98. Eine Mietwohnung hatte eine tatsächliche Fläche von 103 Quadratmetern. Im Mietvertrag waren aber nur 94 Quadratmeter angegeben. Als der Vermieter seinen Irrtum bemerkte, verlangte er eine Mieterhöhung. Diese wollte der Mieter nicht akzeptieren. Das Landgericht Zweibrücken gab ihm Recht. Zwar entscheide grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag angegebene. Davon könne jedoch eine Ausnahme zugunsten des Mieters gemacht. Ein Mieter müsse sich auf die entsprechenden Angaben seines Vermieters verlassen können, so dass für ihn in aller Regel ein sogenannter Vertrauenstatbestand bestehe.

Chaos kein Kündigungsgrund

In seiner Wohnung ist der Mieter König. Der Vermieter hat kein Recht vorzuschreiben, wie er die Wohnung einzurichten hat. Der Mieter kann sie ganz nach seinem Geschmack möblieren, nutzen und gestalten. Einen Schaden nimmt die Wohnung nicht, wenn eine "bloße Unordnung" durch herumliegende Kleidung oder andere Dinge herrscht. Zwei Gerichte schmetterten daher fristlose Kündigungen der Vermieter wegen angeblicher Verwahrlosung ab, die mit Fotos belegt werden sollten. AG Frankfurt, Az. 33 C 251/97-67 und AG Wiesbaden, Az. 92 C 5387/96-13

Besonders in hellhörigen Mietshäusern kann großer Lärm das friedliche Miteinander unmöglich machen. Um einen solchen Fall ging es kürzlich vor dem Landgericht (LG) Berlin. Ein Hauseigentümer hatte einer Familie gekündigt, die durch erheblichen Lärm zur Plage für die Mitbewohner geworden war. Unter dem Aktenzeichen 62 S 290/98 billigten die LG-Richter dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Zwar müsse man in einem Mehrfamilienhaus eine bestimmte Geräuschkulisse akzeptieren. Doch die ständige Lärmerei sei auf Dauer nicht hinnehmbar. Da die Lärm-Familie auf Bitten, Abmahnungen und andere Aufforderungen nicht reagiert habe, sei die Kündigung das letzte, rechtlich zulässige Mittel, um für Ruhe zu sorgen. Genau solche Scherereien sind im selbst genutzten Wohneigentum so gut wie unmöglich. Lärmende Zeitgenossen sind in einem freistehenden Einfamilienhaus am Besten aufgehoben. Auch die Mitmenschen, die die Belästigung aus der Nachbarschaft nicht länger ertragen mögen. Letztendlich kommt es darauf an, selbst genutztes Wohneigentum langfristig sicher zu finanzieren.

Keine eigenmächtige Reparatur beauftragen

Mieter müssen den Handwerker selbst bezahlen, wenn Sie eine Reparatur eigenmächtig in Auftrag geben. Mieter dürfen nur in Notfällen selbst für die Beseitigung von Schäden in der Wohnung sorgen. Grundsätzlich hat der Vermieter Vorrang und darf vom Mieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden (BGH, Az. VIII ZR 222/2006).

Fahrstuhl / Lift muss von jedem Mieter gezahlt werden

Fahrstuhlbetriebskosten müssen auch gezahlt werden, wenn Mieter nie mit dem Fahrstuhl fahren. Die Weigerung zu zahlen, nutzt nichts (BGH, Az. VIII ZR 103/2006). Wer im Haus mit Lift wohnt, ist auch im Erdgeschoss zahlungspflichtig.

Glascontainer bleiben stehen

Anwohner können sich nicht gegen den Lärm in der Nähe von Glascontainern wehren. Als Bestandteil des Wiederverwertungssystems sind sie von Anwohnern zu dulden (VGH Hessen, Az. 2 UE 2287/96).

Entrümpelung nicht einfach Mieter anlasten

Kosten der Keller-Entrümpelung in Mietshäusern dürfen vom Vermieter nur als "Betriebskosten" auf die Mieter umgelegt werden, wenn "eine Inanspruchnahme der Verursacher" nicht möglich ist und der Vermieter keine "Bemühungen" nachweist, einzelne Mieter als Verursacher in Anspruch zu nehmen (Verw.-G. Lüneburg, Az. 7 A 52/97)

Video-Überwachung

Video-Überwachungsanlagen im Hausflur eines Mietshauses sind ein unzulässiger Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Mieter. Mieter und Besucher dürfen sich nicht kontrolliert fühlen, nur als Ausnahme kann eine Überwachung geduldet werden (BGH, Az. VI ZR 272/94).

In seiner Eigentumswohnung hielt der Besitzer 4 Schäferhunde. Miteigentümer klagten dagegen und bekamen Recht vom OLG Zweibrücken (Az. 3 W 164/99). Grund: "Übertriebene Haustierhaltung"

Mietmängel gleich melden

Mängel in einer Mietwohnung muss grundsätzlich der Vermieter beseitigen. Die Mängel müssen aber in einer (angemessenen) Frist von 3 Monaten dem Vermieter gemeldet werden, sonst zahlt der Mieter die Mängelbeseitigung selber. (BGH, Az.: XII ZR 63/95).

Tapete verträgt 3 Anstriche

Ein Mieter, der auszieht, muss beim Auszug nicht grundsätzlich neu tapezieren. Wenn die Tapete in Ordnung ist, darf sie drei Mal überstrichen werden, bevor neu tapeziert werden muss. (AG Münster, Az.: 49 C 774/97)

Vermieter muss Fußböden erneuern

Wenn ein Vermieter die Wohnung mit Parkett- oder Teppichboden vermietet, ist er auch für die Erneuerung dieser Böden erforderlich. Die Erneuerung und Ausbesserung gehört nicht zu Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten, so dass der Vermieter diese Kosten nicht auf den Mieter abwälzen kann. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden ist keine Schönheitsreparatur (LG Köln, Az. 6 S 121/91). Das Wechseln von Teppichböden gehört nicht zu Schönheitsreparaturen (OLG Hamm, Az. 30 Re Miet 3/90). Nur wenn der Mieter die Böden beschädigt, zum Beispiel durch Flecken (Rotwein) oder Brandlöcher, so muss er Schadenersatz zahlen. Die Höhe richtet sich nach dem Zeitwert des alten Teppichbodens.

Wanne bestimmt der Eigentümer

Die Entscheidung über die Größe der Badewanne darf einzig der Eigentümer einer Wohnung treffen, der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass ihm eine im Vertrag zugesicherte Wanne überhaupt angeboten wird. Eine Badewanne ist dann als ausreichend zu bezeichnen, wenn ein Liegen in völlig gestreckter Form bei vollständiger Bedeckung des Körpers im Wasser möglich ist. Auch wenn vor einer Renovierung eine größere Wanne vorhanden war, besteht kein Anspruch auf eine große Wanne (AG Schöneberg, Az. 16 C 541/99).

Nicht alle Kosten sind auf Mieter umsetzbar

Nicht alle Ausgaben, die auf Eigentümerseite anfallen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Bei den Hausmeisterkosten dürfen nur jene Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für die "üblichen" Tätigkeiten eines Hausmeisters anfallen (Reinigung, Schneeräumung). Kosten für Hausverwaltung und Instandhaltung des Gebäudes gehen die Mieter nichts an (LG Frankfurt, Az.: 2/11 S 44/96).

Hitze in der Mietwohnung

Wenn es aufgrund von Baumängeln in einer Wohnung übermäßig heiß ist, darf der Mieter fristlos kündigen (OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 194/96).

Eiskalte Wohnung rechtfertigt Kündigung

Wird eine Mietwohnung mangelhaft beheizt, können die Bewohner eine Mietminderung verlangen und die Wohnung auch fristlos kündigen. Die unzureichende Heizbarkeit sei ein erheblicher Mangel, der eine Minderung der Miete rechtfertige. Im verhandelten Fall hat der Mieter die viel zu kalten Räume nicht nutzen können, ohne seine Gesundheit zu gefährden. Daher sei er auch zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Mieter hatte geklagt, weil die Heizung die Räume wochenlang nur auf höchstens 14 Grad erwärmte. Die Vermieterin hatte die fristlose Kündigung nicht akzeptiert (Kammergericht Berlin, 8 U 2216/1997).

Kosten für Waschküche nur für Benutzer

Die Kosten für eine Waschküche im Mehrfamilienhaus sind zwar laut Gesetz umlagefähige Nebenkosten. Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Mieter auch für diese Kosten aufkommen müssen, so gilt das allerdings nur für die wirklichen Benutzer der Einrichtung (AG Mülheim, 10 C 303/99).

Grundstückskäufer muss auf Bauprojekte hingewiesen werden

Wer ein Grundstück verkauft, darf dem Erwerber wesentliche Hintergründe nicht verschweigen. Dazu gehört z.B. auch die Tatsache, dass auf dem Nachbargrundstück konkrete Baupläne bestehen. Im vorliegenden Fall gab es 20000.- DM Schadensersatz für die Wertminderung. (OLG Celle, Az.: 4 U 125/97)

Malerarbeiten gehören dazu

Malerarbeiten gehören bei einem "schlüsselfertigen" Haus dazu. In dem zugrunde liegenden Fall berief sich die Baufirma darauf, dass im Vertrag von den Malerarbeiten keine Rede gewesen sei. Die Käufer hielten sie jedoch für selbstverständlich. Das Streichen der Wände ist ein "selbstverständlicher Bestandteil der Schlüsselfertigkeit". Eine eigene Erwähnung ist deshalb gar nicht mehr notwendig. Außerdem hatten die Parteien im Vertrag ausdrücklich festgelegt, welche Leistungen von der schlüsselfertigen Übergabe ausgenommen sind und dort tauchten die Malerarbeiten nicht auf. Ein Hinweis, dass sie stillschweigend vereinbart waren. (OLG Nürnberg, Az. 2 U 3110/98).

Glätte und Schneefall

Hauseigentümer müssen im Winter die Gehwege räumen und streuen. Für Unfälle haften sie aber erst ab 7 Uhr, die Pflicht zum Räumen besteht grundsätzlich bis 20 Uhr. (OLG Düsseldorf, Az. 24 U 143/99).

Fällt im Laufe des Tages erneut Schnee, muss mehrmals geschippt werden, während andauernden Schneefalls und sich ständig neu bildenden Glatteises sind ununterbrochenes Räumen und Streuen aber nicht erforderlich, mit der Beseitigung muss erst nach dem Ende des Schneefalls begonnen werden (BGH Karlsruhe, Az. VI ZR 49/83 und OLG Hamm, Az. 6 U 16/95). Dabei darf aber niemand "bis zur letzten Flocke" warten (Kammergericht Berlin, Az. 9 U 2799/89).

Mieter müssen bei Glätte nur streuen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages ohne Zustimmung des Mieters ist unwirksam, ebenso die "Winterpflichten" in der Hausordnung (OLG Frankfurt/Main, Az. 16 U 123/87).

Wenn man zum Winterdienst verpflichtet ist, muss man unbedingt für eine Vertretung sorgen, wenn man selbst nicht den Aufgaben nachkommen kann (z.B. Urlaub, Arbeit,... - OLG Köln, Az. 26 U 44/94).

Der Fußgänger muss bei Glätte aufpassen, denn kleine Eisflächen sind häufig nicht zu vermeiden. Der Räumpflichtige ist zum Beispiel nicht haftbar zu machen, wenn ein Fußgänger auf einer 20 Zentimeter großen Eisfläche auf einem ansonsten geräumten Gehweg ausrutscht (BGH, Az. VI ZR 75/98).

Kein freier Blick auf Dauer garantiert

Ein Grundstückseigentümer kann nicht verhindern, dass ein Neubau beim Nachbarn den Blick in die freie Landschaft versperrt (Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Az.: 3 S 690/99).

Duldung keine Einwilligung

Duldet es ein Hausbesitzer stillschweigend, dass sein Nachbar eine Außentreppe installiert, die über sein Grundstück führt, so hat er damit noch nicht seine Einwilligung gegeben. Das heißt: Er kann den Abriss der Treppe verlangen. wenn sich die beiden Nachbarn überwerfen (OLG Koblenz, 8 U 1107/98).

Vorteil Mietspiegel

Weist eine Wohnung keine außergewöhnlichen Ausstattungsmerkmale auf und gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass sie aufgrund besonderer Umstände nicht hinreichend von den statistischen Erhebungen zum Mietspiegel erfasst wird, so ist der Mietspiegel ein geeignetes Mittel, die ortsübliche Miete für die Wohnung zu bestimmen. Der Vermieter kann folglich die Miete nicht nach Sachverständigengutachten festlegen (Verfassungsgerichtshof Berlin, Az. 58/99).

Tonnengebühren für Müllentsorgung

Nur 40 Liter Restmüll pro Jahr fielen an. Klage gegen die hohen Tonnengebühren erfolglos. Grund: Kosten entstehen immer, egal, wie leer die Tonne ist. (VG Koblenz, Az.: 7 K 1809/99)

Stadtverschönerung: Anlieger müssen neues Pflaster nicht mitbezahlen

Gemeinden können von Anliegern einer Fußgängerzone keine Straßenbaubeiträge für das bloße Verlegen einer neuen Pflaster- oder Plattendecke verlangen. Konkreter Fall: Die Stadt Wuppertal hatte Anliegern für die Verschönerung der Innenstadt 40 Prozent der Kosten von etwa 2,5 Millionen Mark aufbürden wollen. Die Erneuerung der Straßenoberfläche sei kein beitragsfähiger Ausbau nach dem Kommunalabgabengesetz. Beitragspflichtig seien nur Bauvorhaben zur besseren Verkehrserschließung (OVG Münster, Az. 15 A 3305/96).

Vorsicht bei fehlenden Rücklagen beim Wohnungskauf

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung kann auch davon abhängen, wie hoch die Instandsetzungsrücklage ist und ob auf die Eigentümer eine Sonderumlage wegen einer Gebäudesanierung zukommt. Der Kaufinteressent sollte diese Punkte bei den Kaufverhandlungen ansprechen. Der Verkäufer muss nicht von sich aus auf fehlende Rücklagen der Hausgemeinschaft hinweisen. Der Käufer müsse damit rechnen, dass angesammelte Rücklagen bereits durch frühere Renovierungen verbraucht sind. Dagegen seien vorhandene Rücklagen ein werterhöhender Faktor (OLG Saarbrücken, Az. 1 U 157/99).

Bei Mängeln als Mieter schnell reagieren

Die Defekte einer Mietwohnung zu beseitigen ist die Sache des Eigentümers. Aber nur dann, wenn der Mieter seinen Hauswirt darüber rechtzeitig informiert. Ist der Schaden erkannt, gilt eine Frist von bis zu drei Monaten als angemessen. Lässt der Mieter jedoch sechs Monate oder mehr verstreichen, hat er Pech und muss die Mängel auf eigene Kosten beseitigen (BGH, Az. XII ZR 63/95).

Kautionszahlung

Grundlage für Mietverträge sind oft Formulare. Eine darin enthaltene Verpflichtung, dass der Mieter die Kaution zusammen mit dem ersten Mietzins zahlen soll, ist unwirksam. Der Mieter kann in drei Raten zahlen (AG Steinfurt, Az. 4 C 636/98).

Mieter muss weiter zahlen

Ein Vermieter hatte seinem Mieter berechtigt fristlos gekündigt. Anschließend forderte er Schadenersatz für die ausgefallenen Einnahmen bis zur Neuvermietung. Zu Recht (OLG Schleswig-Holstein, Az. 4 W 13/99).

Vorkaufsrecht

Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat ein Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkauf. Dazu gehört auch eine Zwangsversteigerung (BGH, Az. 384/97).

Hausmeister zu teuer ?

Die Betriebskosten für einen Hausmeister dürfen 1 Mark pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich nicht überschreiten. Nicht umgelegt werden dürfen Anschaffungskosten für Werkzeuge und Geräte (LG Wuppertal, Az. 16 S 280/98 WM 99, 342).

Lange Laufzeit bei Stromverträgen unwirksam

Stromversorger dürfen Kunden nicht drei Jahre lang binden. Die dreijährige Laufzeit des Stromvertrags benachteilige den Kunden unangemessen und ist daher unwirksam (LG Frankfurt, Az. 2/2 O 128/99).

Einbauküchen

Eine ganze Einbauküche, die individuell geplant, zugeschnitten und montiert wurde, kann als Bauwerk gelten. Sie hat dann deshalb eine 5-jährige Gewährleistungsfrist (BGH, Az. VII ZR 175/89). Für die eingebauten Geräte bleibt es allerdings bei dem (noch) üblichen halben Jahr gesetzlicher Gewährleistung.

Eigenheimzulage

Die Eigenheimzulage wird nur ab dem Jahr des Einzugs gewährt. Dazu gehört nicht die Zeit, in der vorab renoviert wurde (BFH, Az: IX B 38/99).

Festruhe

Vermieter dürfen nicht kurz vor Weihnachten eine Gasetagenheizung einbauen. Die Weihnachtsruhe hat Vorrang (AG Köln, Az. 215 C 293/93).

Gartenhausbau

Im Garten eines Hauses mit Eigentumswohnungen dürfen die Bewohner nicht nach Belieben - auch nicht auf der Fläche mit eigenem Sondernutzungsrecht - Gartenhäuser aufstellen. Dies muss die Eigentümergemeinschaft erst billigen, sonst droht der Abriss (OLG Köln 16 Wx 99/98).

Provision

Hat der Verkäufer einer Immobilie Mängel arglistig verschwiegen. steht dem Makler, der den Kauf vermittelte, keine Provision zu (BGH, Az. III ZR 3/00).

Bäume und Büsche dürfen mit umziehen

Gartenfreunde, die aus einer Mietwohnung ausziehen, dürfen von ihnen gepflanzte Büsche und Bäume unter Umständen mitnehmen. Bedingung: Die Bäume und Büsche dürfen nur "mäßig groß" und deswegen "eindeutig umsetzbar" sein. (OLG Köln, Az. U 242/93).

Hecke durch Nachbarn abgeschnitten

2,50 m war die Hecke groß, als der Nachbar sie kurzerhand bis auf die nackten Stämme stutzte. Die Eigentümer verlangten Schadensersatz. Keine Werteinbuße, die Äste wachsen ja wieder nach! (OLG Köln, Az. 20 U 66/98).

Ungeziefer

Sind Pflanzen/Bäume von Ungeziefer befallen, haftet man nicht für deren Grenzübertritt. (BGH, AZ V ZR 213/94).

Fallobst

Fallobst und Früchte, die vom Nachbarn in den eigenen Garten fallen, dürfen behalten werden.

Laub

Für Laub, das nebenan in den Garten weht, ist man nicht selbst verantwortlich.

Mieter mit Gartenfläche

Sind die Mieter für die Gartenpflege verantwortlich, dürfen Sie die Ausgleichsfläche nach Belieben nutzen. Bei Veränderungen müssen Sie aber die jeweiligen Vorschriften beachten. Beispiel Hecken: Sie dürfen nicht höher als 2 Meter sein. (AG Leverkusen, Az.: 28 C 227/93-04/-97).

Rasen mähen

Im gesamten Bundesgebiet gilt: Rasenmähen ist an Sonn- und Feiertagen und in der Zeit von 22 Uhr bis 7 Uhr verboten. Von 19 Uhr bis 22 Uhr ist das Mähen in der Woche nur mit leisen Geräten erlaubt (bis 88 Dezibel). Dies gilt auch für Rasentrimmer und Kantenschneider.

Zweige des Nachbarn nicht einfach abschneiden

Zweige des Nachbarn dürfen nicht einfach abgeschnitten werden, nur weil Sie in den eigenen Garten hineinwachsen. Dies darf man nur, wenn der Überwuchs zu Beeinträchtigungen führt, der Nachbar ist auch bei angemessener Fristsetzung nicht zum Schnitt verpflichtet, d.h. man muss in diesem fall selbst schneiden. (OLG Hammburg, AZ 8 U 109/92).

Unerlaubte Untervermietung

Hat ein Mieter die Wohnung unerlaubt untervermietet, ist er nach Abmahnungen des Vermieters dazu verpflichtet, alles Zumutbare zu tun, um einen alsbaldigen Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die bloße Kündigung des Untermietverhältnisses reicht hierfür nicht. Es sind weitergehende Anforderungen an den Mieter zu stellen, zu denen es gehört, dass er den Untermieter auf Räumung verklagt oder ihn durch eine Zahlung dazu bewegt, die Mietsache zurückzugeben. LG Berlin, Urteil vom 15. Februar 1999, Az.: 62 S 306/98

"Räucherstube" kostet Kaution

Hinterlässt ein Mieter, der pro Tag bis zu 80 Zigaretten raucht, beim Auszug verräucherte Räume, die nur durch besondere Maßnahmen wieder gereinigt werden können, so darf der Vermieter dafür die Mietkaution verwenden (AG Tuttlingen, 1 C 52/99).

Mieter kündigt Vermieter (wegen Betretens der Wohnung)

Betritt der Vermieter die Mietwohnung mit einem eigenen Schlüssel ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, so ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis ohne Abmahnung fristlos zu kündigen (§ 554a BGB). In diesem Fall ist eine sechs Wochen nach dem Vorfall erfolgte Kündigung durch den Mieter rechtzeitig. Nur in Notfällen, etwa bei einem Brand oder einem Wasserrohrbruch, benötigt er keine Erlaubnis (LG Berlin, Az. 64 S 305/98, Urteil vom 09.02.1999).

Mietminderung bei Schmutz

Ein arg schmutziges Treppenhaus rechtfertigt eine Mietminderung, so urteilte das Amtsgericht Dortmund. Danach ist eine Mietminderung rechtens, wenn sich das Wohnumfeld des Mieters, besonders das Treppenhaus, in einem "sehr ungepflegten und verwahrlosten Zustand" befindet. Im konkreten Fall waren einige Bereiche des Flurs nie geputzt worden, so dass sich in erheblichem Maße Hundekot, Schmutz und Staub angesammelt hatten. AG Dortmund, Aktenzeichen: 106 C 4855/96 WM.

Lärm von Altglas-Container berechtigt zur Mietminderung

Stetiger Lärm durch einen Altglas-Container kann zu 10 %-iger Mietminderung führen, wenn nach 19 Uhr immer noch Flaschen eingeworfen werden (Dies gilt bis zur Veränderung der Situation / AG Rudolfstadt, Az. 1 C 914/98).

Mängelanzeige nötig

Zeigen sich innerhalb einer Mietwohnung Mängel, die der Vermieter zu beheben hat, kann der Mieter wegen dieser Mängel die Miete mindern. Bevor er davon allerdings Gebrauch machen kann, muss er dem Vermieter diese Mängel mitteilen. Mit der Mängelanzeige muss man dem Vermieter ermöglichen, den Mangel zu beheben. Erst wenn der Vermieter dann nichts unternimmt, kann die Miete gemindert werden. LG Berlin, Az. 65 S 386/97

Vermieter haften für Schadstoffe

Wohnungseigentümer haften für eine Gesundheitsgefährdung ihrer Mieter durch Schadstoffe, wenn deren Konzentration die gültigen Messwerte bei Vertragsabschluss überschreitet. Dem Vermieter kann aber nicht zugemutet werden, spätere wissenschaftlich-technische Erkenntnisse und damit verbundene Verordnungsänderungen zu berücksichtigen. Nach Auffassung der Richter ist Ausgangspunkt für die Beurteilung der "gesundheitlichen Unbedenklichkeit" einer Wohnung der bei Vertragsabschluss geltende Messwert. Neue wissenschaftliche Erkenntnisse über die Wirkung bestimmter Baustoffe verpflichteten den Vermieter dann aber zum Einschreiten und Nachbessern, um die Gesundheit der Mieter zu schützen (OLG München, Az. RE-Miet 6/98).

Nachbar-Lärm

Fühlt sich ein Hausbesitzer durch den Lärm von nebenan gestört, kann er den Nachbarn nicht verpflichten, eine Isolierung zu bezahlen. Bestenfalls möglich ist eine Kostenaufteilung von 50:50 (Saarländisches OLG, Az. 1 U 18/99-01).

Stromausfall

Verursacht ein Mieter durch Unachtsamkeit einen Stromausfall im gesamten Haus, so muss er für alle durch den Kurzschluss entstehenden Kosten aufkommen (AG Köln, 207 C 57/00).

Chance für zahlungsunfähige Arbeitslose

Vermieter müssen einen Nachmieter akzeptieren und den Mietvertrag aufheben, wenn ein Mieter unverschuldet arbeitslos geworden ist und dadurch die Miete nicht mehr bezahlen kann (LG Berlin, Az. 64 S 112/99).

Kinderwagen im Hausflur

Ein Mieter, der im Obergeschoss wohnt, darf einen Kinderwagen im Hausflur abstellen, wenn der Fluchtweg nicht beeinträchtigt wird (AG Winsen/Luhe 16 C 602/99 WM 99, 452).

Toilette muss sein

Die nächtlichen Badezimmeraktivitäten seiner Nachbarn waren einem Mann zuviel. WC-Spülung und Badewasser sollten nachts nicht mehr laufen. Urteil: WC o.k., aber Badeverbot von 22 bis 6 Uhr (Bayerisches OLG, Az. BR 77/99).

Baby-Lärm kein Minderungsgrund

Der Kläger hatte die Miete gemindert, als ihn das laute Baby der neuen Nachbarn störte. Die Maklerin habe zugesichert, die Wohnanlage von Kindern freizuhalten. Diese Zusicherung ist unwirksam - Mietminderung unrechtmäßig. Grund: Kinder sind kein Mangel (Amtsgericht München, Az. 412 C 23697/99).

Name darf mit auf das Klingelschild

Zieht jemand in die Wohnung des Freundes/der Freundin, darf der Vermieter die Wohnung nicht kündigen, weil der Name des Freundes/der Freundin ebenfalls auf dem Klingelschild angebracht wurde (AG Berlin, Az. 11 C 260/98).

Gemeinsamen Keller einer Wohnanlage vermieten

Wollen Eigentümer einer Wohnanlage einen Keller vermieten, der Gemeinschaftseigentum ist, genügt dafür ein Mehrheitsbeschluss. (BGH, Az.: V ZB 46/99)

Grillpartys ankündigen / Auf dem Balkon ist Grillen verboten

Wer im Garten grillen möchte, muss das seinen Nachbarn mind. 48 Stunden vorher ankündigen (AG Bonn, Az.: 6 C 545/96). Grillen ist nur einmal pro Monat in der Zeit von April-September erlaubt, zieht der Qualm in die Nachbarwohnung, muss das Grillen sofort beendet werden. Grillen auf dem Balkon ist generell verboten (AG Bonn, Az.: 40 C 229/72). Grillen ist laut dem LG Stuttgart (Az.: 10 T 359/96) eine im Sommer gebräuchliche Art der Zubereitung von Speisen. Daher muss der Nachbar sich mit Geruchsbelästigungen von maximal zwei Stunden pro Abend abfinden. Vorschlag: Laden Sie Ihre Nachbarn doch einfach ein, jeder kann ja etwas mitbringen...

Käufer darf Wohnung ohne Garage zurückgeben

Kann der Verkäufer einer Eigentumswohnung nicht auch die vertraglich zugesicherte Garage übereignen, darf der Käufer vom Vertrag insgesamt zurücktreten. Der Verkäufer ist so zu behandeln, als habe er die "gesamte Verbindlichkeit" nicht erfüllt. Dem Käufer stehe daher ein Rückabwicklungsanspruch und evtl. Schadensersatz zu. (OLG Frankfurt, 24 U 5/98).

Ameisen mindern Miete nicht

Einzelne Ameisen sind kein Grund für eine Mietminderung (selbst wenn dies Späherameisen sind, die die Vorhut für eine Besiedelung bilden). Hier wurden in 17 Tagen 24 Ameisen gefunden, dies ist eine "völlig unerhebliche Beeinträchtigung", so dass AG Köln, Az.: 312 C 548/97.

Vermieter eines Gartens darf nicht bestimmen, was der Mieter darin anpflanzt

Ein Mieter darf selbst entscheiden, welche Pflanzen er im Mietgarten einsetzen bzw. entfernen will und an welchen Stellen er Unkräuter jätet. (LG Köln, Az.: 12 S 185/94)

Vertrag gebührenfrei

Für die Ausfertigung eines Mietvertrages dürfen keine Gebühren verlangt werden. AG Hamburg, Az.: 12 C 167/99.

Amt zahlt bei sozial Schwachen auch die Mietkaution  

Das Sozialamt muss bei sozial Schwachen auch die Mietkaution zahlen. (OVG Lüneburg, Az.: 4 M 4713/99).

Immobilienkauf

Vereinbaren Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis einer Immobilie mit Forderungen zu verrechnen, muss ein Notar diese Vereinbarung protokollieren (BGH, Az. V ZR 362/98).

Nachbarn nicht wegen Behinderung aus dessen Haus herausklagen

Vom einem "verständigen Bürger" kann erwartet werden, dass er in nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten auf ein erhöhtes Maß an Toleranz aufbringt. Daher kann ein Behinderter nicht aus dessen Haus hinausgeklagt werden, nur weil die Nachbarn sich terrorisiert fühlen. (OLG Karlsruhe, Az.: 14 U 19/99).

Sonntag kann auch Waschtag sein

Sonntags ist normalerweise Ruhetag. Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses hatten beschlossen, dass am Sonntag zwischen 9 und 12 Uhr auch gewaschen werden darf. Diese Ausnahme ist erlaubt, da Waschmaschinen keinen großen Lärm machen. (OLG Köln, Az.: 16 Wx 165/2000).

Hausmusik in Eigentumswohnung

In der Eigentumswohnung ist Singen und Musizieren nicht zu jeder Tageszeit erlaubt. Wenn z.B. in einer (neuen) Hausordnung das Singen und Musizieren nur noch von 8-12 und von 14-20 Uhr erlaubt ist, ist dies rechtens. Die Klausel, das dies in den vorgegebenen Zeiten "nicht in belästigender Weise" geschehen darf, ist dagegen zu schwammig und muss gestrichen werden (BGH, Az. V ZB 11/98).

Wichtige Punkte dürfen in der Versammlung nicht unter "Verschiedenes" laufen

Mitglieder einer Wohnungs-Eigentümerversammlung haben Anspruch auf eine ordentliche Einladung zur Versammlung. Unter dem Punkt "Verschiedenes" dürfen z.B. nicht wichtige Dinge, wie die PKW-Stellplatzvergabe oder die Vergütung des Verwalters abgehandelt werden. Die Beschlüsse sind sonst ungültig, da ein Einberufungsmangel vorliegt (OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 125/96).

Ungiftige Schlange als Haustier erlaubt

Eine ungiftige Schlange darf in der Mietwohnung bleiben, da von ihr weder Geruchs- noch Lärmbelästigungen noch sonstige Gefahren ausgehen. Die Wohnung wird auch nicht über Gebühr abgenutzt (AG Bückeburg, Az.: 73 C 353/99).

Maklergebühren

Makler müssen von Anfang an sagen, ob sie Provision vom Käufer oder Verkäufer eines Hauses haben wollen. Versäumt der Makler dies, brauchen Verkäufer als Auftraggeber des Maklers nichts zu zahlen (OLG Frankfurt, Az. 21 U 183/86).

Architekt ist hinweispflichtig

Will ein Hausbesitzer einen Fahrstuhl einbauen lassen, so muss der Architekt die Wünsche ermitteln und entsprechend planen. Hier war es Wunsch des Bauherrn, dass der Aufzug im Erdgeschoss beginnen sollte, was nach der von ihm vorgegebenen Platzierung aber nur unter besonderen Bedingungen möglich war. Der Architekt wies darauf nicht hin und muss nun den Aufwand für die nachträgliche Änderung in Höhe von 81000 Mark. übernehmen (BGH \/II ZR 141/97).

Abstandszahlungen

Gem. §4a Wohnraumvermittlungsgesetz dürfen Forderungen den Zeitwert der Gegenstände maximal um 50% übersteigen. Wenn Sie den Mietvertrag unterschreiben, obwohl der Abstand zu hoch ist und noch nicht gezahlt haben, können Sie dem Vermieter einen Vergleich vorschlagen. Dieser muss, falls es zu keiner Einigung kommt, vor Gericht beweisen, dass seine Abstandsforderung gerechtfertigt ist. Ist der Mietvertrag schon unterschrieben und schon Geld geflossen, können Sie evtl. zuviel gezahltes Geld anschließend zurückfordern. Allerdings muss man vor Gericht nachweisen, dass die Forderungen überzogen waren (ggf. mit Gutachter).

Bauherren > Auflagen zum Artenschutz

Bauherren dürfen innerstädtische Grundstücke mit Brutplätzen für Vögel nur beschränkt nutzen. Auch beim Bau auf freien Flächen innerorts gilt der Artenschutz. Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtstätten geschützter wild lebender Tiere dürfen nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt werden. Die baurechtlichen Bebauungsmöglichkeiten dürfen nicht ohne weiteres bis zum Äußersten ausgeschöpft werden. Eine Baugenehmigung wegen des Artenschutzes insgesamt ist nicht widerrechtlich, gebaut werden darf, solange Auflagen zum Artenschutz eingehalten werden (Bundesverwaltungsgericht Berlin, 4 C 6.00).

Eigentumswohnungskauf

Wenn beim Erwerb einer Wohnung Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie fehlen, kann der Käufer nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn er sich vorher informiert hat (OLG Saarbrücken, Az. 1 U 157/99).

Trennwand entfernt

Wer ohne Einwilligung zwischen 2 Eigentumswohnungen die Trennwand durchbricht, muss dafür nicht die Zustimmung der übrigen Eigentümer einholen. Wenn die Veränderung nicht zu unzumutbaren Nachteilen für die übrigen Bewohner des Hauses führt, müssen alle die Maßnahme dulden, dies gilt sogar, wenn eine tragende Wand zwischen 2 Räumen entfernt wird (BGH, Az. V ZB 45/00).

Grundbuch

Wer eine Immobilie geerbt hat, kann die kostenlose Eintragung in das Grundbuch beanspruchen, wenn dies innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt und das Erbrecht nachgewiesen wird (LG Koblenz, Az. 2 T 517/96).

Trennungsschmerz

Ein Mieter, dessen Ehepartner aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist, kann trotzdem nicht früher aus dem Mietvertrag aussteigen. Der Vermieter trägt daher kein Trennungsrisiko (AG Berlin-Schöneberg, Az. 15 C 272/95).

Tagesmutter

Ein Vermieter darf einer Mieterin nicht kündigen, nur weil sie in ihrer Wohnung fremde Kinder betreut. Ausnahme: Sie nimmt vier oder mehr Kinder gleichzeitig auf und verdient mehr als 630 Mark/Monat (AG München, Az. 472 C 19534/99).

Wasserschaden

Wer einen Wasserschaden in der Wohnung zu spät meldet, verliert seinen Versicherungsschutz (OLG Zweibrücken, Az. 1 U 187/99).

Ersatzmieter ohne Solvenz

Weil er vor Ablauf der vereinbarten Zeit ausziehen wollte, hatte ein Mieter einen Ersatzmieter genannt. Er bezeichnete ihn als zahlungsfähig, und der Vermieter akzeptierte ihn. Als der Ersatzmieter jedoch mit 2230 Mark Miete in Rückstand geriet, verlangte der Vermieter den Betrag vom Ex-Mieter. Der habe die Zahlungsschwierigkeiten gekannt, aber verschwiegen. Das Amtsgericht stellte grundsätzlich klar: Vermieter können die Solvenz eines Ersatzmieters prüfen, indem sie sich z. B. einen Einkommens-Nachweis vorlegen lassen. Ehemalige Mieter haften nicht für die Bonität. Ausnahme ist der Fall, dass sie eine Bonitäts-Garantie übernommen haben (AG Kehlheim, Az. 2 C 83/96).

Mietminderung:

Welche Mängel berechtigen zur Minderung ?

- undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden, Lärm, mangelhafte Gemeinschaftseinrichtungen,...

Wann gibt es keine Minderung ?

- Wenn die Beeinträchtigung nicht spürbar (wesentlich) ist.

- Wenn der Mangel vom Mieter verursacht wurde.

- Wenn der Mangel bei Vertragsabschluß schon bekannt war.

- Wenn der Mangel zu spät gemeldet wird (siehe Urteil oben).

Um welchen Beitrag darf die Miete gekürzt werden ?

- Hängt vom Umfang und der Dauer der Beeinträchtigungen ab (Bsp.: Heizung im Wohnzimmer geht 10 Tage nicht, Wohnzimmer nimmt 30 % der Wohnfläche ein: Mietminderung = 10 % (30 % geteilt durch 3, da 10 Tage 1/3 Monat ist).

Wer sich bei der Festlegung der Minderungsquote verschätzt, muss nicht mit einer Kündigung rechnen.

Maklersprache:

"Jugendliches Ambiente" = lautes Kneipenviertel / Disco in der Nähe

"Altbau mit hohen Decken" = hohe Heizkosten

"In unberührter Natur" = Neubau mitten auf der grünen Wiese

"Die perfekte Wohnung" = dort darf nichts mehr geändert werden, für alles braucht man eine Erlaubnis.

Links zu diesem Thema:

Grundbuch (rund ums Grundeigentum)

ImmOnline (mehr als 600 Urteile)

Weitere Urteile folgen bald...